منتديات ليب مون

لعيون لبنان وأهل لبنان وحبايب لبنان ,وبعد إذن إدارة المنتدى , يسعدنى أن أستقبل إستشاراتكم القانونية فى أى مجال قانونى وخاصة ( مدنى - جنائى - إدارى - أحوال شخصية " شرعى " - عمل ) , وذلك بصفة مجانية تطوعية للسادة والسيدات والآنسات أعضاء المنتدى , فمن لديه أى إستفسار أو إستشارة قانونية فليعرضها هنا أو يراسلنى على إيميلى الخاص الموجود لدى إدارة المنتدى , مع تمنياتى للجميع بالتوفيق .
المستشار / فوزى البحيرى

الف شكر لك سيدي الفاضل

تحياتى للأخ / فادى
أما بخصوص إستفسارك عن مدى إلمامى بقانون الموجبات اللبنانى والعقود , أرجو الإحاطة بأنه لايوجد عالم بأحكام القانون يعلم كافة تشريعات الدول وذلك لكثرتها ولكن المشتغل بالقانون يستطيع وبمنتهى السهولة الإطلاع على قانون ما فى دولة ما ومن ثم فهو الأقدر على معرفة أحكامة وسبل تفسيرة قد يصعب على الشخص العادى فعل ذلك إنطلاقاً من مبدأ التخصص العلمى .. وعموماً يا أخى فإن القانون سالف الذكر هو التشريع الذى يعالج كافة الإلتزامات المدنية ومصادرها وشروطها وكيفية إنتقالها وأحوال سقوطها وقواعد تفسيرها والعقود المرتبطة بها كالبيع والمقايضة والهبة وعقود الإيجار والإستخدام والمقاولات وأحكام الوديعة والحراسة والقرض والوكالة وعقود الشركات والصلح والكفالة وأحكام الإلتزامات ( الموجبات ) الضرورية والتخييرية والإختيارية .......... الخ
وبناء عليه فإننى فى إنتظار طلبك علماً بأننى على إستعداد الآن لإرسال مواد ونصوص القانون سالف الذكر إذا رغبت
المستشار / فوزى البحيرى
مستشار مكتب وزير داخلية قطر

Thanks to the interest

أهلا رويدا .. مازلت أنتظر إستشاراتكم .. إيه معقول مافى حد عندة مشاكل قانونية ؟ طيب الحمد لله

شكرا على طرحك المميز وتقديم خدماتك المجانية يا سيدي
انا ايضا اعمل لدى مكتب محاماة ولكن في لبنان
تحياتي لك

نعم عزيزي المستشار ، أشكرك جزيل الشكر وطبعاً أنا أعلم تماماً ما هو قانون الموجبات والعقود وماذا ينظم ، وأعلم تماماً أن بمقدورك أو أي مشتغل بالقانون أن يقرأ ويفسر ويستنبط المواد القانونية المختلفة . أما إستشارتي فهي التالية :

في الوقائع:

إتفاقية منظمة لدى كاتب عدل في لبنان منذ العام 1980 بين مالك ومستأجر ، بموجبها تعهد المالك (الذي سوف يهدم العقارحيث العين المؤجرة) بأن يقوم بنقل ملكية أحد المحلات في البناء الجديد المزمع إنشائه إلى ملكية المستأجر، وذلك مقابل ترك المستأجر للعين المؤجرة وتنازله عن حقه بالتمديد القانوني للإيجارات الذي كان قائماً بموجب قانون الإيجارات الساري وقتها .

توفي المستأجر قبل جهوز البناء ، واستلم ورثته مفاتيح المحل بعد جهوزه عام 1985 ، ولكن حتى اليوم - أي بعد 29 سنة على تلك الإتفاقية - لم يقم المالك بنقل ملكية المحل ، ولم يقم الورثة بطلب ذلك منه بشكل رسمي . وقد توفي المالك أيضاً منذ ما يناهز 7 سنوات ، وقد إنتقلت ملكية هذا المحل لورثته ، وإن وجود ورثة المستأجر في المحل هو وجود هادئ ومستقر ولا يشوبه أي نزاع ، وقد قاموا بتأجيره أكثر من مرة طبعاً بطريقة غير رسمية لأنهم ليسوا أصحاب صفة .

السؤال :

هل هذه الإتفاقية ما زالت سارية المفاعيل أم أنها قد سقطت بالتقادم ؟ وبالتالي هل يمكن للورثة أن يطالبوا اليوم بتنفيذه ؟ وفي حال عدم سقوطها وإلزام ورثة المالك بنقل الملكية لورثة المستأجر ، على عاتق من تقع المسؤولية عن تراكمات مالية يُعتقد أنها ترتبت على المحل تجاه الدوائر الرسمية من ضرائب ورسوم وخلافه.

أشكركم جزيل الشكر

عزيزى الأستاذ / فادى
فيما يتعلق بالإستفسار :
فقد فهمت من خلالة , أن المؤجر قد قام بالفعل بتنفيذ إلتزامة الوارد فى الإتفاقية المسجلة لدى كاتب العدل بتاريخ 1980 , الى ورثة المستأجر- بعد وفاة هذا الأخير- , والذين قاموا يإستلام مفاتيح المحل ووضع اليد عليه فعلاُ عام 1985 بل وتأجيرة الى الغير ( من الباطن ) .كما أن المالك - قبل وفاته - لم يقم بما هو لازم لنقل ملكية المحل الى ورثة المستأجر وأنهم أيضاً لم يطلبوا ذلك منه بصفة رسمية ثم توفى المالك منذ سبع سنوات ....الخ
الرد : سأفترض بداءة أن نص الإلتزام بين كل من المالك والمستأجر بموجب الإتفاقية المسجلة , قد أكد على صيغة ( التملك ) وليس ( حق الانتفاع بالمحل ) بحيث تلاقت إرادتهما صراحة على تحويل الصفة التعاقدية من حق إنتفاع المسكن إلى حق تملك المحل وهذا جائز قانوناً بموجب نص المادة ( 166 ) من قانون الموجبات ,
وبناء على ماتقدم فإن إلتزام المالك قد إنتقل الى ذمة الورثة على إعتبار أن أموال تركة المالك المتوفى قد إنتقلت الى ورثته محملة بحق عينى تبعى حسبما تقرر المادة ( 10 ) موجبات وبالتالى يجوز لورثة المستأجر مطالبة ورثة المالك بتفيذ الإلتزام بنقل ملكية المحل فى حالة ثبوت وجود مطالبة منهم تقطع التقادم على النحو التالى .
عن مدى سريان الإتفاقية قانونا وعدم سقوطها بالتقادم فإن من الجدير بالذكر أنه وإن كان حكم المادة ( 349) من قانون الموجبات اللبنانى قد حددت مدة ( 10) سنوات كأساس لمرور الزمن فإن التساؤل يدور حول بداية مدة مرور الزمن : هل تبدأ المدة من تاريخ ( إستلام مفاتيح المحل وشغله بالفعل ) وهى الواقعة المنشأة للإلنزام وفقاُ لنص المادة ( 348 ) بشأن التاريخ الذى يصبح فيه الدين ( الالتزام ) مستحق الاداء والمقصود هنا تاريخ إستلام المحل أم تبدأ من وقت وفاة المالك بإعتباره الملتزم الأصلى فى تنفيذ الإلتزام ؟
فلو حسبت مدة مرور الوقت من تاريخ الوفاة فإن حق ورثة المستأجر يظل قائماً فى طلب إثبات ملكية المحل , أما لو حسبت من تاريخ إستلام المحل فإن الحق قد سقط بالتقادم لمرور أكثر من عشر سنوات مع مراعاة أن المدة لا تبدأ من تاريخ تحرير الآتفاقية نظراً لأن التزام المالك كان معلقاً بأجل واقف غير محدد بمدة زمنية معينة كما أن المالك أوفى بالتزامة ومن ثم فقد سقط الأجل بالتنفيذ .
وحيث ورد فى إستفساركم أن حيازة ورثة المستأجر كانت هادئة ومستقرة ولم يطالبوا المالك او ورثته من بعد وفاته بنقل الملكية , فقد سقط الحق بالتقادم العشرى وسقط معه حق الورثة مالم يثبتوا ( صراحة أو ضمناً ) أنهم طالبوا المالك أورثتة من بعدة بنقل ملكية المحل .
وفى إعتقادى بأنه فى حالة عجز ورثة المستأجر فى إثبات ذلك فلا يكون لهم حق التملك ولكن حق الإنتفاع لكونهم قد تقاعسوا عن المطالبة فى الوقت المناسب
أما فيما يتعلق بالالتزامات المالية كالرسوم والضرائب وغيرها فإن من يتحملها هو الشاغل الفعلى للمحل من تاريخ إستلامة فقط .